Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro, admin AQH-Riverside.com khuyên người mua nên thận trọng.
Thực tế không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Trên thị trường hiện nay, có rất nhiều căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn so với chung cư đã có sổ hồng. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm, kinh tế.
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng căn hộ chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Nó có bìa màu hồng nên thường hay được gọi là sổ hồng.
Khái niệm sổ hồng là gì đã được quy định cụ thể trong Điều 11, Luật Nhà ở 2005. Tại đây quy định sổ hồng chính là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu đất được cấp cho chủ sở hữu trong các trường hợp:
-
Chủ sở hữu trong nhà chung cư;
-
Chủ sở hữu nhà đồng thời là chủ sử dụng đất ở;
-
Chủ sở hữu nhà nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất ở.
Nguyên nhân của tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng
Để giải đáp được thắc mắc có nên mua chung cư không có sổ hồng, chúng ta cần nắm được các nguyên nhân khiến căn hộ chưa được cấp sổ. Dưới đây là một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng:
-
Chủ đầu tư dự án không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, hoặc giấy tờ không minh bạch, rõ ràng;
-
Chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình, hoặc hoàn thành nhưng không giống với thiết kế ban đầu;
-
Chủ đầu tư sử dụng dự án chung cư để thế chấp vay vốn ngân hàng;
-
Trong quá trình xây dựng dự án phát sinh tranh chấp về giải phóng mặt bằng, người dân cảm thấy không thỏa đáng với mức đền bù giải phóng mặt bằng.
Rủi ro khi mua căn hộ chung cư không sổ hồng
Sở dĩ nhiều người băn khoăn có nên mua chung cư không có sổ hồng hay không bởi hoạt động giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua và bán chỉ làm Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc,… Chính vì vậy, khi chủ đầu tư giao sổ hồng sẽ do người chủ đầu tiên đứng tên. Nếu chủ nhà không hợp tác sang tên sẽ gây nhiều phiền thức.
Bên cạnh đó, những người mua nhà thứ hai, thứ ba,… cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật, các căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ hay sổ hồng muốn tiến hành chuyển nhượng có thể làm Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng nhưng đây thực chất chỉ là Hợp đồng chuyển nhượng. Chính vì vậy mà người nhận chuyển nhượng có nhiều rủi ro nếu sau này bên nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng bị mất liên lạc; người ủy quyền bị chết hay mất năng lực hành vi dân sự.
Tuy nhiên, đi kèm lợi thế về giá, mua chung cư chưa có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi theo quy định của pháp luật hiện nay, với căn hộ chung cư, nhà dự án chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng – thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. Người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro, ví dụ như sau đó hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời.
Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.
Với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán thì sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, nếu không tìm hiểu kỹ, mua “nhầm” căn hộ trong dự án chung cư của những chủ đầu tư kém uy tín, năng lực thì có nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.
Những lưu ý khi mua chung cư không sổ hồng
Nếu mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư : Người mua phải trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trường hợp tại thời điểm bàn giao căn hộ mà vẫn chưa được giao sổ hồng thì hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, trong hợp đồng phải nêu rõ thời điểm bàn giao sổ hồng. Để thêm tính ràng buộc, nên đàm phán với chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ việc bạn giữ lại một phần giá trị của hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán.
Nếu mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.
>> Xem thông tin hữu ích:
Nếu mua nhà căn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình , khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.
Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng thì hai bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.
Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.
Để hạn chế nhất có thể những vấn đề pháp lý nhà đất xảy ra, lựa chọn một công ty môi giới là cần thiết nhất. Không phải ai trong số chúng ta cũng có kinh nghiệm về pháp lý nhà đất, đặc biệt là những người mua nhà đất lần đầu. AQH-Riverside.com là đội ngũ dày dặn kinh nghiệm sẽ giúp ích cho bạn khi mua bất động sản tránh khỏi những rắc rối về thủ tục pháp lý và sẽ được xử lý nhanh nhất có thể để bạn yên tâm khi giao dịch mua nhà.
